Cuando el FM encontró BIM (parte II)

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 FM – ¡Guao! Entonces implementando BIM, puedo prescindir de los sistemas CMMS, CAFM, IWMS de los que disponemos y…

Ahora…

Amigo – ¡¡Para, para!! Que cuando coges carrerilla no hay quién te pare. BIM no sustituye a ninguno de esos sistemas, más bien, se complementan. Yo diría que para el FM, BIM es un buen compañero de viaje.

FM  – Pero si hace un momento me has dicho que puedo hacer mejores planes de mantenimiento, gestión de espacios, gestión de proyectos, gestión medioambiental y energética,…

Amigo – Si he dicho todas esas cosas, pero he dicho que ayuda a toda esa gestión pues tiene toda la información real del edificio, con lo cual cualquier medición será exacta, cualquier cálculo, cualquier cambio podrá realizarse sin sorpresas porque sabremos de antemano como afecta al resto del edificio y a sus instalaciones. Pero BIM no hace la gestión que realizan los sistemas CAFM, IWMS, CMMS, BMS, etc.

FM – Entonces, ¿qué sistema utilizo para gestionar mis inmuebles? ¿BIM? ¿CAFM?, mira que me vuelvo al office, ¡eh!

Amigo – jajajajaja Tranquilo, que no es para tanto.

FM ­– No lo será para ti, que la tecnología es tu segunda casa. Pero para mi es casi estresante, en cuanto empiezo a cogerle el tranquillo a un software, ¡zas!, van y sacan otro nuevo, y ¡ala!, otra vez a empezar.

Amigo – No seas exagerado, que tampoco te has tenido que aprender tantos programas…

FM ­– ¿Qué no? Yo estaba tan feliz con mi Excel, mi Access, mi Autocad, y me pusieron un GMAO. Cuando por fin empiezo a saber hacer cosas con él,  me lo cambian por un CAFM, y otra vez a empezar. Y ahora, ya lo estoy viendo venir que me lo van a cambiar por un BIM

Amigo – No te van a cambiar nada, en todo caso te lo van ampliar. Actualmente prácticamente todos los software CAFM, IWMS, CMMS, se integran con BIM. De la misma forma que tienes integrado un sistema GIS en tu actual CAFM, tendrás integrado BIM. De hecho, BIM se integra también con el sistema GIS.

FM ­– Cuando dices que se integra, quieres decir que sería algo así como un módulo más de la aplicación.

Amigo – Si, algo así.

FM ­– ¿Y que cosas voy a poder hacer integrando BIM?

Amigo ­– Bueno son muchas, depende también del software CAFM, IWMS, o CMMS que tengas, pero tratare de contarte cosas que vas a poder hacer con ejemplos de tu día a día.  Por ejemplo, tú haces obras y reformas ¿verdad?

FM – ¿Qué si hago obras y reformas? Pues claro, o que te crees que el casco que llevo en el coche es para los días de sol…

Amigo ­– Vale, vale, no te pongas a la defensiva. Me imagino que cuando tienes que hacer un trabajo de este tipo, sueles pedir presupuesto, y que sueles pedir al menos a tres contratistas distintos, ¿no?

FM – Si, a veces a más incluso dependiendo del volumen de la obra.

Amigo ­– Eso supone como mínmo, que tienes que reunirte con cada uno de ellos, visitar el sitio dónde tienes que realizar la obra, contarles lo que quieres hacer, como quieres hacerlo, y en que plazos. A continuación ellos te harán preguntas, te pedirán documentación y planos, harán mediciones in situ, etc., para poder pasarte un presupuesto y un planning de proyecto.

En este proceso, invertirás aproximadamente o como poco una semana. Semana que no podrás dedicar a otros asuntos, que pueden empezar a acumularse sobre tu mesa.

Para colmo, cuando recibas todos los presupuestos, además de las diferencias a nivel de precio, te encontrarás con algo más preocupante, la diferencia en las mediciones de cable, de tubería, de pintura, etc. Lo cual hace que tengas que afinar mucho tu gestión financiera y de riesgos del proyecto, por no hablar de la planificación y los plazos del mismo.

FM – No te puedes hacer una idea, el rompecabezas que puede llegar a ser a veces.

Amigo ­– Pues bien, con BIM puedes proporcionar a cada proveedor los planos que necesitan, con las mediciones exactas de todo lo que necesitan, toda la documentación técnica que precisen, e incluso mostrarles como está ahora y como quieres que quede después. Con lo cual el tiempo que tendrás que dedicarles se verá reducido sustancialmente y el que ellos necesitan para realizar el presupuesto también, con lo cual recibirás los presupuestos antes.

Pero no solo eso, sabrás de antemano muchos de los costes del proyecto, al tener en BIM los precios de mercado de materiales, equipos, etc.

Esto te permitirá poder comparar más fácilmente los presupuestos, planificar mejor los trabajos, y en definitiva gestionar mejor cualquier obra o proyecto que tengas entre manos, asumiendo menos riesgos.

FM – Me gusta lo que me cuentas, pero igual que veo muy claro ahora como BIM me pueda ayudar en la fase de presupuesto y adjudicación, no veo tan claro como me ayuda en la fase de ejecución del proyecto.

Amigo ­– ¿Qué no lo ves claro? No me lo puedo creer. Estoy empezando a pensar que esas gafas que llevas o son de mentira o están mal graduadas.

A ver alma de cántaro. Cuando hayas decidido quién va a realizar la obra, puedes introducir en BIM todos los datos del proyecto y hacer el seguimiento completo del mismo a todos los niveles: planificación, costes, ejecución, acabados, documentación, etc.

Y lo bueno, es que puedes:

• Para empezar, con BIM la comunicación y la coordinación de los equipos es más fluida, pues al estar en la nube, da igual en dónde se encuentren cada uno de los miembros del proyecto, pues pueden acceder a toda la información del mismo: documentación, planificaciones, seguimientos, alertas, comunicaciones, etc., en tiempo real. Pero si no tienes una solución cloud, no pasa nada porque puedes proporcionar un archivo para intercambio de información bajo el estándar IFC para que los contratistas implicados puedan trabajar con el proyecto en su propia herramienta.
• Distribuir la información del proyecto a todas las partes interesadas
• Integrar los datos producidos por los distintos profesionales en BIM
• Publicar vistas del modelo BIM para que las personas del equipo de proyecto puedan visualizar y gestionar la información del modelo que les afecta.
• Archivar todos los modelos BIM de diferentes disciplinas en un formato estandarizado y utilizable.
• Utilizar la información sobre los espacios creados durante el proceso de diseño / construcción, sin problemas en la fase de operación del edificio.
• Realizar cambios en la estructura del edificio, y ver como  se actualizan automáticamente los espacios y toda la información asociada.
• Reducir los costes realización de la documentación «as-built».
• Además BIM detecta automáticamente colisiones y conflictos que se puedan producir durante la ejecución de la obra. Y calcula cubicaciones más exactas y realiza estimaciones de costes más fiables, y controla al detalle los costes.

 

En definitiva, imagínate disponer de toda la información del proyecto: como se va llevar a cabo, su creación, sus componentes, etc., disponible para tu uso y análisis durante todo el ciclo de vida.

FM – Tenías razón, tenía las gafas muy sucias. Sigue, sigue.

Amigo ­– Jajajaja,… Ahora imagínate todo lo que BIM puede ayudarte en el mantenimiento de instalaciones.

Para empezar dispondrás de forma automática de un inventario de equipos fidedigno, que podrás traspasar a tu sistema CMMS, CAFM, IWMS, etc., reduciendo así la redundancia en el mantenimiento de los datos de las instalaciones.

Este inventario preciso te permitirá realizar mejores contratos de mantenimiento, especificando detalladamente todos los elementos de cada instalación que deben ser mantenidos, cual es el nivel de servicio que se espera para cada uno de ellos, que normativas deben cumplirse y observarse, como se va a medir el cumplimiento de los SLA´s establecidos, etc. Según estudios realizados, los propietarios de los inmuebles, pueden reducir los costos de los contratos mantenimiento de instalaciones entre un 3% y un 6%, solamente por el hecho de tener un inventario de equipos preciso.

Date cuenta que cada componente de la instalación tiene un costo asociado a la instalación, sustitución y / o mantenimiento programado. Esto te permite presupuestar los costos de reparación,  reposición y mantenimiento, más fácilmente.

Es más, un inventario de equipos preciso puede generar un retorno de la inversión del 3% en el ahorro de energía mediante la identificación de todos los componentes de la instalación que afectan el uso de energía y que requieren de mantenimiento.

Resumiendo te ayudará a contratar mejor, dar un mejor servicio, a ahorrar costes, y a reducir el consumo de energía, y por tanto a reducir tus emisiones.

Además en el día a día también es una ayuda inmejorable. Piensa que los técnicos de mantenimiento podrán reducir los tiempos de desplazamiento, pues podrán eliminar viajes adicionales a la misma ubicación para llevar a cabo las órdenes de trabajo no programadas. Esto contribuirá a la reducción de los costos de las reparaciones, al poder proporcionar tiempos de respuesta más rápidos, sobre todo en casos de emergencia (por ejemplo, si tenemos una fuga importante de agua en la pared, podemos ver rápidamente que tuberías de agua pasan por dónde se está produciendo la fuga, a que instalación, o equipo da servicio, dónde está la llave de paso para cortar el agua, y a que equipos, instalaciones y servicios afecta dicho corte).

Y lo mejor es que todo esto se puede hacer desde un dispositivo móvil, sin necesidad de desplazarse a la oficina, ni siquiera para acceder a la documentación de equipos, instalaciones, o demás que necesitemos.

Además BIM no solo se integra con tú CMMS, CAFM, o IWMS sino que también se integra con sistemas BAS y EMS,  ofreciendo así un mejor análisis del negocio pues  permite una mejor revisión y acceso a los controles del edificio, los horarios, las lecturas, etc. De esta forma los costes, el rendimiento, etc., podemos utilizarlos para solucionar problemas, dar mejor servicio al cliente y solucionar posibles problemas de rendimiento edificio.

FM – Cada vez me gusta más la idea de implantar BIM.

Amigo ­– Pues espera que no he terminado. Como dicen en los dibujos animados: “no se vayan todavía, aún hay más”

FM – Madre mía, pero ¿que dibujos ves tú? ¿son en blanco y negro o en color?, ¿tú cuantos años tienes? Jajajaja

Amigo ­– A que me marcho, y no te cuento más.

FM – No por favor, sigue.

Amigo ­– Ahora quiero que te imagines, que llegas a la oficina y tu cliente te dice que quieren ver la viabilidad de implantar el modelo de flexible office en sus oficinas, porque entre otros, se ha planteado como objetivos prioritarios optimizar los costes, ser más sostenibles, mejorar la conciliación de la vida laboral y personal de sus empleados, aumentar la productividad, etc.

FM – En ese caso, me voy a casa, busco el pasaporte y me voy al aeropuerto a comprarme un billete para el primer vuelo que haya a tomar viento de aquí.

Amigo ­– Mira que eres agonías, jajajaja. Y si te digo que con BIM casi hasta vas a desear que te pidan un proyecto de este estilo para poder lucirte.

FM – Cuenta, cuenta, que todavía no han llamado para embarcar jajajaja

Amigo ­– Para empezar una gran parte del trabajo ya la vas a tener hecha. Y es todo lo relativo al estado actual (los planos evidentemente, los criterios de uso del espacio, los estándares de puestos y mobiliario utilizados, el equipamiento utilizado, la distribución de los distintos departamentos / áreas de la empresa en las oficinas, las áreas de servicio y de soporte actuales, etc.). Y es más si lo tienes conectado con tu sistema CAFM o IWMS incluso puedes saber el uso de los puestos de trabajo, salas de reuniones, etc.

Esto obviamente, reduce considerablemente la fase de trabajos previos de análisis, revisión y recopilación. Facilitando la realización de los estudios de ocupación, la comparación con otras implantaciones, estudios de benchmarking, etc.

Será mucho más fácil estudiar la morfología de la planta, para ver claramente cual es la retícula de la planta y su modulación, la distribución de los usos (de comunicación de accesos, de servicio), que zonas reciben luz natural, cual es su orientación, etc.

Todo esto nos permitirá diseñar soluciones de “lay-out” que podré mostar a mi cliente, en un modelo 3D, con todo lujo de detalles, a través del cual podrá moverse virtualmente, y cambiar cosas sobre la marcha y ver como influye no solo a nivel estético, sino a nivel funcional, operativo, de costes, a nivel energético, medioambiental, etc.

Pudiendo guardar tantas propuestas como quiera, hasta que se decida cual es la que se implanta.

BIM además de ayudarte enormemente tanto en la fase de diseño, planificación y ejecución, también puede ser usado como herramienta de comunicación que ayude a la gestión del cambio, tan importante en proyectos de este tipo.

FM – Y, ¿dónde dices que tengo que firmar?

Amigo ­– No me extraña que quieras firmar, y eso que me quedan muchas cosas que contarte por ejemplo sobre como pueden ayudarte en la elaboración, gestión y seguimiento de planes de autoprotección, de contingencia, en la mejora de la eficiencia energética, a los planes de sostenibilidad y medioambiente, etc.

La verdad podría estar horas contándote todas las ventajas que puede proporcionarte.

¿Alguna pregunta más?

FM –  Si, la verdad es que tengo una última pregunta. ¿Cuál es el ROI de una inversión en BIM?  ¿Existe algún estudio realizado al respecto?

Amigo ­– Pues te comento. A finales de 2013 McGraw Hill realizó un estudio sobre la experiencia BIM en varios continentes. Puedes descargarte dicho estudio en este link:

http://bradleybim.com/2014/01/10/download-mcgraw-hill-business-value-of-bim-for-construction-report/

FM – Si tengo más preguntas o si necesito más información para mi informe, ¿me ayudarás?

Amigo – Por supuesto, para eso están los amigos. ¡Suerte con el informe!

FM – Gracias, ya te contare. Te debo una comida o una cena, tú decides. Hasta luego

Amigo – Hasta luego.

 

Como siempre, ¡Gracias a todos los que hayáis leído este post!